Zowel bedrijfsopvolgers als stoppers hebben met een sluimerend probleem te maken. Oude agrarische gebouwen die buiten gebruik zijn, hebben een nihil-waarde als herbestemming niet reëel is. Ondanks dat hebben ze voor de onroerende zaakbelasting een WOZ-waarde. Deze WOZ-waarde geldt als de grondslag voor de bodemwaarde. De bodemwaarde geldt als bedrag tot waarop in de winstsfeer mag worden afgeschreven. Hierdoor brengen onbruikbare agrarische bebouwing naast toekomstige sloopkosten ook nog jaarlijkse kosten met zich mee. Dat beïnvloedt de liquiditeit waardoor minder makkelijk opnieuw geïnvesteerd kan worden.
Bert van den Kerkhof is hoofd vaktechniek belastingadvies bij ABAB Accountants en Adviseurs en voorzitter van de vakgroep recht van de VLB en beantwoord enkele vragen over de te hoge WOZ-waarde van vrijkomende agrarische gebouwen.
Kunt u voorbeelden noemen van situaties noemen waarin de waarden van bedrijven of bedrijfsgebouwen snel tot ver onder de WOZ-waarde daalden?
“In de voorgaande jaren was de nertsenhouderij een goed voorbeeld. Een enkele nertsenstal kan worden herbestemd, maar voor de meeste stallen geldt dat niet. Hetzelfde geldt voor varkensstallen die niet meer aan de milieu-eisen voldoen.
Stallen en andere agrarische bedrijfsgebouwen die sinds de jaren zeventig zijn gebouwd, hebben geen cultuurhistorische waarde. Als ze niet functioneel zijn, vinden gemeenten slopen wenselijk. Alterra heeft in 2014 geraamd dat er tot 2030 32 miljoen vierkante meter staloppervlak gesloopt moet worden. Daarop loopt men al flink achter. Gemeenten geven aan slopen van vrijkomende agrarische gebouwen te stimuleren, maar ze kennen wel een WOZ-waarde aan de gebouwen toe waardoor er belasting over geheven wordt. Buiten dat en de bodemwaarde voor de fiscale afschrijving die erop gebaseerd is, heeft die toegekende WOZ-waarde geen enkele betekenis. De eigenaar betaalt heffing over iets waar hij of zij alleen nog maar (sloop)kosten aan zal hebben, fiscaal verder afschrijven kan vanwege de bodemwaarde niet. Dat is tegenstrijdig, de WOZ-waarde van gebouwen die geen functie meer hebben en beoogd zijn te worden gesloopt, zou op nihil gewaardeerd moeten worden.”
De Waarderingskamer onderkent de waardevermindering. Waarom denkt u dat de gemeentelijke taxateur deze kennis niet meeneemt?
“De gemeenten weten er niet goed mee om te gaan, de taxaties worden meestal vanachter het bureau gemaakt op basis van de taxatiewijzer. Een fonkelnieuwe varkensstal is maar 60 procent van zijn bouwkosten waard. We hebben in 2019 in een hoger beroep een taxateur vierkante meter voor vierkante meter een varkensbedrijf laten taxeren. De taxateur kwam een half miljoen euro onder de WOZ-waarde uit die was gebaseerd op de Taxatiewijzer.”
Hoe zou het fiscale stramien voor afschrijven eruitzien als u de belastinginner was?
“Agrarische bedrijfsgebouwen moeten mijns inziens in 25 tot 30 jaar worden afgeschreven tot nul. Tussentijds krijgen gebouwen vaak met een ingrijpende renovatie te maken, die kan dan bij de boekwaarde opgeteld en in afschrijvingstermijn worden betrokken, maar aan het einde van de gebruiksduur is de waarde nihil. Hierbij zou de voorwaarde passen dat het gebouw aan het eind van de gebruiksperiode moet worden gesloopt.”
